理財分享

Desmond 的理財卓見

如果大家有看過我《有升有息》這本書,我在2008年買入冠君產業(2778)收息,現時收的股息已遠遠高於我原來投入的成本,早就放在一邊不理它了。此股在2017年中宣布打算以200億出售朗豪坊商場套現,股價一度升至破新高$6以上。不過在賣產消息泡湯、社會運動及新冠疫情下,冠君股價江河日下,如大家看看其樂活五線譜位置,現在已經是地底泥了。

但觀乎昨天冠君的2019全年業績,因為中環寫字樓租金收入力保不失,而朗豪坊商場收益只是微跌,所以全年計可分派收入有些微增長。

現時冠君股息率及五線譜均符合我在書中定下買入要求,預期2020年中期業績可分派收入也會因商戶要求減免租金大跌。不過,如果大家好像我這樣樂觀,相信疫情早晚會完結,萬事會回復正常的話,不妨考慮趁賤價分段收集,耐心持有,假以時日相信賺息賺價不難。

同理,澳門博彩股、國內公路股也可以套用相同邏輯:賭場會否永遠關閉,公路會否永遠免費?不是的話,也是可以根據即將公佈的業績尋寶了。

 

 

我在著作《有升有息》多次強調投資債券必須夠分散,才能避免萬一債券違約做成的沒頂之災,但過去幾年總是有人挑戰我:買基金收費貴食水深,買ETF隔山買牛又要收稅又不夠息高;又有人說買政府/國企發行的債券就可安心,無需分散投資。其實我在三年多前曾撰文,表明中國各級政府從來都沒有“剛性兌付”這回事,二十多年前如此,現在也是一樣,如果違約風險低,地方政府何須以高息發債?

要堅持買單獨“直債”,一是你能買大量不同種類債券分散違約風險;一是你有分析企業還款能力的特殊技能;無法做到任何一點,就乖乖買債基/ETF收息就好了。

延伸閱讀:
《歷史重溫:政府背景公司不會賴債倒閉?》
http://www.desmondlai.com/blog/80-歷史重溫:政府背景公司不會賴債倒閉?.html

去年領展(823)股價升穿$82.3,聽聞有網友話去吃飯慶祝(其實股價跟股票號碼有何關係?);到歷史新高$99以上就話開定香檳慶祝股價到紅底(最後係未到紅底),我從來都對這些言論嗤之以鼻,因為得到眾人的掌聲但最後對其他人沒有半點幫助的話,一點意思也沒有;正如買自住物業長住的小業主天天上網估價自high話賬面賺了多少多少,根本沒有意義。

我認為打算長期收息的朋友沒有必要慶祝股價新高,只要基本因素不變,派息維持增長就好;至於想買但未買的朋友,股價新高會感覺無買很“蝕底”,會很想高追,但謹記投資最重要是buy low sell high, 所以我只會在樂活五線譜在95%悲觀的時候才會帖文提大家重新關注,如果認為領展基本因素沒有變,派息不會減少,就不妨趁股份拆細入手,如果認為基本因素變差,就以後不要再關注好了。

圖片:領展樂活五線譜截圖

2008發生了金融海嘯,同年底我國的溫爺爺率先提出四萬億救市方案,09年初另一大國美國也是做相同的事情,前後三次量化寬鬆;結果過去12年來現金的購買力大幅貶值,無產階級的財富就在政府印鈔下被無聲洗劫。

擁有經濟學博士的國務院總理李克強在過去幾年多翻強調不會以『大水漫灌』來刺激經濟,頂多只是大幅減稅降費及以赤字預算來解決問題。但觀乎我國第一季幾乎停擺,鄰國疫情現正水深火熱。合理的預期是中國會率先立一些名目印鈔、將貨幣貶值去支持實體經濟,大家可以想想各國如再次爭相印鈔,會對財富有什麼影響。

《通膨的真相》這本書就是分析了各國政府過去印鈔的歷史及如何通過不同方法隱瞞國民真正通脹的數據。

有朋友認為香港去年下半年的激烈社會運動,在加上現在新冠肺炎疫情夾擊,相信不少財困業主需要盡快售出物業,套現還債,應該會出現不少議價空間,希望今年樓價可以跌三成讓他低位撈貨。我斬釘截鐵告訴我的朋友不要做夢,此時此刻有財困的業主,最快套現的方法一定是找坊間的財務公司做一按或二按套現,快的話一兩天便可以取得現金,根本不會等一至兩個月物業成交才能收錢,還要考慮賣樓後自己無家可歸。

 

至於財務公司最近有沒有因為業主財困,大量收回物業拿去拍賣?大家可看看三家比較活躍的拍賣行,拍賣的銀主盤並沒有大量增加,而且價格也不是怎樣優惠。究其原因,是因為過去十年來財務公司有如雨後春筍,就算客人無力還債,財務公司可以找其他行家以更高息承接,以新還舊,只要樓價平穩,小業主可以在不同財務公司間轉來轉去也不用被收樓。就算小業主最終無力償債,不少財雄勢大的財務公司老闆可以收回物業當作自己投資,待日後善價而沽。

 

找財務公司套現已經是比較極端的情況,如果小業主現在還在銀行供款,會有更多選擇:例如近期銀行都不約而同履行『企業社會責任』,陸續宣布不同的抗疫支援措施,容許客人申請『供息不供本』減輕供款負擔,相信這措施已經一定程度幫助一時三刻供款有困難的小業主。而且,逼不得已的非按揭保險業主,如果瞞著銀行去財務公司申請二按套現周轉,普遍銀行都只會以違反貸款條款為由,對一按貸款加1-2%息了事,極少採取『call loan』收回貸款的激烈行動去對付小業主。

 

據統計,全港已超過六成半業主已完成按揭供款,這班業主因為財政壓力拋售物業的誘因不大,而其餘三成半業主也有上述各項途徑去解決財政困難,故此賣樓絕對走投無路是最後的一步。

 

筆者執筆時見到2019年新私人樓落成量遠低於預測三成,今年上半年疫情關係,很多建築地盤過年後停工,市建局又暫停舊區重建的前期工作,相信今年的落成量也不會有什麼改善,再加上2023年政府土地供應斷層,明日大嶼遙遙無期等不利土地供應因素,大家要小心樓價在經濟恢復穩定後,乘著新九成按揭政策後飛升。

黎家良 Desmond

天窗資本 執行董事

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@ Desmond Lai