理財分享

Desmond 的理財卓見

我以前在銀行工作的時候,總覺得做的高層能力不比我高,但薪金比我高很多,心中便想著發奮向上,他朝我做高層的時候就會很好了。
到了我見識多了,除了知道銀行高層也是很“惡做”外,
我認識很多政商界高層其實都是壓力爆煲,事業可能得意,但犧牲了家庭和健康,其實都不能"un un腳”做事。

世界上大部分老闆都希望付出$1工資,能從員工身上獲得最多回報,如果你覺得“忍夠”,要做的不是五一跟政客去遊行,然後遊行後繼續準時上班去忍,而是應該立下決心改變。

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樓價是否只升不跌?
現在熱炒的虛擬貨幣會不會爆煲?

看看歷史你可能會找到答案,這本“中國金融史3000年”以現代金融角度分析過去的金融歷史,相當有趣。與其看一些千篇一律的所謂洋人投資經典,不如了解多點自己的國家民族,說不定有所啟發!

#世界閱讀日

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大部份香港的銀行按揭均有條文規定,如果買賣合約當中,賣方保證買家在未來指定年份可以享有保證百分比的回報,銀行便會將這些保證回報當成銷售折扣。

 

假如你買了一個100萬的物業,賣方保證買入頭兩年,每年有5%回報給買家,銀行便會將這10%的保證回報當成銷售折扣,實際買入價便是90萬而非原來的100萬了。

如果你是賣家,銷售一個地段優越,配套齊全,價格合理的物業,買家買入後可以很舒適地自住,投資也可以收取合理回報的話,其實應該不愁銷情。如果物業天生是有點缺陷的話,賣家又要以高價出售獲利的話,便要想想法子了。其實也不外乎兩個方法,一是給代理高佣,重賞之下必有勇夫;第二便是保證回報了,開頭2-5年保證買家有高回報便行了。過去多年,我聽過的本地及海外中伏個案,很大部分都是買入這些保證回報物業。

近年不少朋友都會在外地買樓,實行將自己的資產版圖全球化,由於部份國家的房產低至港幣一百萬左右便有交易,很多投資者便傾向用手頭現金一筆過支付全部樓價,甚至加按本身香港的自住物業,以低息港元按揭買入高回報海外物業。

如買入的海外樓盤不能承做按揭,一筆過付款也是無可厚非;如果能在當地做按揭,這個按揭可幫你對沖海外置業的兩大風險:爛尾風險及匯率風險。

爛尾風險

銀行是不會隨便接受任何物業做抵押品,你買的物業能否成為銀行的合格抵押品,銀行會先要檢查物業的價值、發展商的實力、法律批文等等因素,確保你抵押給銀行的物業是有變現能力,就算客人『走佬』後,銀行也能夠變賣你的抵押品去抵債。很多香港投資者去展銷會聽完一些似是疑非的銷售資料,未有做足功課便買入物業,申請按揭,便變相請當地銀行幫你審查你買的物業是否穩陣,就算物業真的出問題,當地銀行也會分擔一些貸款風險。

匯率風險

上市公司長江基建(1038)是淨現金公司,但由於有大量英國資產,故此也維持一定英鎊的貸款,以對沖英鎊下跌的風險。過去兩年,英鎊由於脫歐不斷下跌,以港幣計價的收入也因此下跌,與此同時,欠下的英鎊債務以港元計價的話,實際債務也是減少了。近期美元在加息期下強勢,投資東南亞國家的投資者更應積極考慮承做當地按揭,以對沖『賺了樓價,輸了匯率』的風險。

曾出版《有升有息》投資書的專業投資者黎家良認為,高息股的股息率應最少有4厘。「試想現時物業的租金回報都少於3厘,買股票這些高風險工具,回報一定要高於4厘才算是合理。」而特別股息則不計算在內。

他提醒,高息股雖然波動較少,但若果遇着大跌市以至股災時,股份亦會跟隨急跌。例如江蘇寧滬高速公路(00177)在○八年金融海嘯,股價慘跌近33%,但截至去年底的過去10年則累計總收益(股價以及股息再投資合計)為1.24倍,較盈富基金(02800)同期47%總收益為高。

專業投資者黎家良認為,高息股的股息率應最少有四厘。
  • 專業投資者黎家良認為,高息股的股息率應最少有四厘。
高息股與盈富基金表現比較
  • 高息股與盈富基金表現比較

而投資者可把眼光放長到8至10年,並可買入不同類型的高息股,因不同行業的高息股所涉及的風險均不同,如地產股的業務會受地產市道所影響,石油股則會受油價所影響。

江蘇寧滬 資產質素好

黎家良認為,江蘇寧滬高速公路是眾多公路股中質素較佳,因為公司有一條連接南京至上海的高速公路,而沿路均是興旺的長三角城市。「過去一年內地經濟逐漸回暖,貨車及私家車的數量愈來愈多,而長三角的車主經濟能力亦會較高!」

此外,不少外資基金亦有入股,管理質素、股價及穩定性會相對同業好。「但要留意,貨車使用量跟隨經濟環境轉變,如經濟不好時,民眾會減少購物,貨車運貨量會下跌。」

港燈 股息勝同業

黎家良指,「家庭用電、街燈在經濟不好時,用電量亦難以大幅減少,港燈(02638)業務會較為穩定。」雖然本港電力公司在政府的利潤管制下的准許回報,由9.99%減至8%,令利潤下降,但其實回報率8%已是非常不俗。

至於同業的中電控股(00002),由於股息率低於4厘,較港燈超過5厘為低,站在收息的角度,他個人會選擇投資港燈。

港燈於一四年由電能實業(00006)分拆及上市,截至去年底的過去3年之間,港燈每年平均總收益逾18%,相當不俗。

置富產託 總收益率佳

房地產投資信託(REIT)規定把至少九成的利潤作出分派,置富產業信託(00778)屬其中的選擇。黎家良指,其持有的大多物業為長實集團(01113)旗下的屋苑商場商戶,租戶主要是診所、茶樓及超級市場等,即一些民生商舖。「因此,置富產託受遊客數目減少的影響較輕微,反而較受本地經濟走勢影響。」置富產託過去7年的總收益率逾2.48倍,相當不俗。

至於為何不選擇領展房產基金(00823)?黎家良指,近年領展涉足內地物業市場,亦變身成為發展商興建商場,股價波動性會較大,而股息亦只有3厘左右。

中信電訊 有北水概念

黎家良指,中信國際電訊(01883)是澳門電訊業的大股東,亦設有中信雲端及數據中心。「股息高逾6厘,而且派息年年有增長。不久前更納入『港股通』投資名單,可供北水買入。」「但近年很多電訊股價低殘,如中國移動(00941)、數碼通電訊(00315)等,前景有待觀察。所以買入的話,都應以收益為目標。」

 

越秀房託 啱好息之徒

晉裕環球資產管理投資研究部總監林偉雄指,越秀房產信託基金(00405)的業務穩定,股息率高逾6厘,「好息之徒」可留意。越秀房託業務主打內地商業物業,現於廣州核心商業區有多個物業出租如廣州國際金融中心。

他補充,「一隻好的高息股除了穩定派息,亦需留意公司業務是否穩定,更重要的是有一個強大的資金流及良好管理團隊。」

越秀房託過去10年的總收益率逾2.56倍,每年平均總收益率逾13%,股份在股災年的跌幅則跟盈富基金相若。

@ Desmond Lai