理財分享

Desmond 的理財卓見

幾年前看過一本娛樂雜誌,話說一名當紅電視花旦近年豬籠入水,不停買入新樓投資,四年抱三,每月供樓連全家人開支月花最少40萬元,由於藝人收入不穩定,買入的樓花又未入伙可以收租,故經常入不敷支,所以需要以個人興趣開展新生意去維持生活。

大家可有想想,如果這位藝人每月入不敷支,儲蓄及備用現金肯定不會多,如果不幸受傷或患病甚至身故,就會立刻手停口停,資金鏈斷裂,家人生活和每月供樓肯定危在旦夕!

其實不少銀行和保險公司都會為按揭供款客戶提供便宜的定期按揭壽險,以保障在供款期內如供款人因嚴重疾病或不幸身故後,保險公司便會賠償大筆金錢以清還龐大按揭債務,如果各位「重債」讀者未想到任何方法去應付這個風險的話,這個按揭壽險便應盡快投保!

樓債可以透過按揭保險轉移風險;同理長輩債、老婆債、兒女債當然也可以透過投保大額保險解決,說回這位藝人,他是某大型銀行財富管理的代言人,我想他的理財顧問應該一早已經為他出謀獻策了。如果各位讀者還未有概念或解決方案的話,不妨諮詢你的理財顧問吧。

黎家良

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要保障家中的人命財產安全,當然是買一份家居保險吧,買一層樓最少都要花幾百萬,買一份家居保一年才幾百元。別看它每年保費只是幾百元,它的保障範圍和金額卻是非常驚人的:

1.家中財物

自己家中火災/水災,鄰居火災/水災殃及池魚,匪徒入屋爆竊導致的裝修電器家私損毀或損失。意外後裝修需要暫住酒店的費用等。

2.性命安全

如因火災/水災或家居意外做成的損傷醫藥費。

3. 第三者責任保險

這個是家居險最重點保障的範圍。試想想,如果有一天家中的鋁窗突然無故掉落街,如果樓下無人的話,業主只需花點小錢維修鋁窗和清理地下的殘骸。如果掉下來的鋁窗令途人重傷或死亡的話,或令別人的財物受損的話,那受害人的索償金額便可能是天文數字,有機會把房子賣掉也不足夠賠償。

最令筆者印象深刻的一個真實例子:一個低層居屋單位於有一週末晚上突然發生水災,適逢戶主外出飲宴未返。當然全屋地板及家私肯定報銷,最不幸是污水沿家門流出走廊,流進升降機門,而當時升降機正停泊在下層,可真是火燒連環船。

這宗水災最後的索償金額最終超過六位數字,而業主是一對退休夫婦,居屋也未補地價,如果沒有投保家居保險的話,肯定他們賣樓不成,他們用盡棺材本也沒法作出賠償,那後果真的不堪切想!

黎家良

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home insurance

過去多年很遺憾有很多客人自覺自己是一個眼中的好客戶,信貸報告良好,連信用卡也沒有一張,身家清白。現在買入物業後把樓宇也抵押給銀行,銀行又水浸,沒有理由不批核我的申請吧,再加上中介的慫恿,快手快腳簽約落訂才知道這是噩夢的開始.......

我遇過不少客戶是做補習老師、地盤工人、的士司機、公司老闆、保險經紀等等。他們不約而同的都是非固定收入,一年收入時多時多,我相信他們選擇買樓供按揭,應該對自己收入能力和前景很有信心,面對往後多年的每月供款應該沒有問題的。很可惜這些資料只有我知道是沒有用的,銀行負責批核的同事是不會知道的。

銀行收支證明?沒有,收入全部都是現金,每月收完錢比完家用日常開支後得閒才存入銀行。有些甚至打簿記錄全部都是net back items,什麼資料也看不見。

稅單?收入天不知地不覺,沒有理由自投羅網,就算有也是年年虧損不用交稅。

公司財務報表?我自己借錢與公司無關,無理由要睇公司數?!就算有也是年年虧損不用交稅。

強積金供款?收入天不知地不覺,供款落去65歲才能提出來, 又年年蝕錢,我才不會那麼笨去供MPF。

以上絕對是真人真事,以上四種材料都沒有,銀行完全無辦法也無任何白紙黑字材料去評核申請人的收入及計算壓力測試,要不加擔保人,否則只能是拒絕申請一途了,筆者見過不少客戶最後要去找市面上大賣廣告的物業信貸公司以年息9%-21%去借一些無需看收入證明文件的按揭貸款。如果讀者是上述人士的話,宜先跟相熟銀行溝通,了解自己有什麼文件可事先準備,以免買樓後不知所措,最後去物業信貸公司捱貴息了。

黎家良

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seeflat2018

1. 一定要買能在當地銀行做按揭的樓盤
外地買樓,最擔心當然就是爛尾,血本無歸。找到銀行為你新買的樓盤做按揭便能解決這個問題了。因為萬一樓盤爛尾,抵押給銀行的物業價值就會「變零」,海外買家當然也會逃之夭夭。所以銀行願意承做按揭表示銀行已仔細了解物業各項風險。如果不幸匯率貶值,你的實際欠債也會因此降低,變相對沖了部份匯率下跌的風險。

2. 不要碰以「保證回報」招徠的物業
如果你是發展商,銷售一個地段優越,配套齊全,價格合理的物業,買家買入後可以很舒適地自住,投資也可以收取合理回報的話,其實應該不愁銷情。如果物業天生是有點缺陷的話,賣家又要以高價出售獲利的話,通常便要以 「保證回報」招徠了。

3. 項目有沒有在當地發售?
有部份在港銷售的海外樓盤,一個當地買家都沒有,買家百分百是海外買家。這種情況可能顯示發展商不想/不能售給當地人,具體原因你需要進一步調查,到底價格會否太貴?有沒有一些當地人知道而你不知道的情況?

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過去兩年債券牛市,連阿根廷發的『百年債券』都獲得市場熱烈支持,可見市場亢奮之時,人人都會說『今時唔同往日』,到重複犯錯之時才會記得歷史教訓。所以我寫《有升有息》之時特別加入有關提醒,希望大家不要重蹈覆轍!

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@ Desmond Lai