理財分享

Desmond 的理財卓見

有客人的朋友過去買過不少物業,有幾層更是一筆過『full pay』買入,但過去十多年一直都沒有報稅,不久前終於收到稅局的信件,要求解釋這些『full pay』物業的首期資金來源。

千萬不要以為這是小事,解釋一下便能過關。原來這位客戶的朋友有不少現金收入,他以為以現金形式存款去私人賬戶便可瞞天過海。如稅局最終將過去多年現金存款統統當作應評稅利潤,他要補交的稅款連罰款接近一層市區細價樓的樓價,一時間令其資金周轉出現困難。

如果你賺錢能力高強,能『full pay買樓』,一定要搞好所有稅務問題,不清楚的事項應諮詢執業會計師及律師釐清,以免重蹈這位朋友的覆轍!

full pay

入了香港銀行學會  10年,從前大部份月刊內容都很學術性,對於我這些小職員來說太遙遠了。不過今期例外,探討的三個話題都是對未來幾年的金融業有深遠影響,值得金融從業員及投資者花時間研究:

1. 東盟-香港自由貿易協定
2. 虛擬銀行
3. 中國全面開放外資參股金融業限制

如果你是銀行學會會員,可以登入學會網頁研讀:https://www.hkib.org/en/insights/banking-today/detail/41

hkib

現在很多朋友都是利用一些計算按揭的手機應用程式或excel試算表先計算一次才去申請,但是申請後出事的比率依然居高不下,原因是大家都不知道這個壓力測試除了計你申請的物業貸款供款外,還有很多項目都會計入

 

私人貸款/稅務貸款

很多客戶其實都有意識這些貸款會計入壓力測試,但很多客人都會覺得我的貸款只剩下三期以下便完成供款,銀行一般不會迫我還款要我支付罰息吧。而事實銀行確實是非常鐵石心腸,就算只剩一期貸款也會將其計入壓力計算。不是銀行不相信客戶會在還完最後一期後再借,而是現在不論銀行內部審計或金管局抓合規方面都非常嚴厲,如批核過後被這些人員挑戰不合規定,後果肯定比客戶欠債走佬更加嚴重!

 

信用卡套現分期/免息分期購物

現在很多電器百貨店均會與銀行的信用卡合作推出一些特價貨品,還附送免息免手續費的免息分期,最常見的通常是按摩椅,大型家電,相機等,每月供款最多兩三千元,輕輕鬆鬆供十二個月或二十四個月把它搞掂。基本我們從信貸報告(TU Report)得到的數據這是向銀行貸款(事實上免息分期真是銀行貸款給客戶買貨)。信用卡套現分期更加不用說了,一定是貸款了。所以這些數目加入壓力測試計算的話,如果客人收入不太高,借款成數高的話,壓力測試就很容易便會超標。這些貸款通常易請難送,借和供都輕鬆,而提早還的話銀行都會收取一筆可觀的罰息手續費,不提早清還的話按揭又不能落實,所以如果知道自己需要申請按揭的話,盡量不要去弄這些免息分期以免為自己的按揭帶來麻煩。

 

黎家良

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Shatin Centre

如果大家有買過港燈(2638)或中電(0002)的股份,都知道這兩家公司每年都會派發可觀的股息,而股息的來源就是來自公司穩定的供電業務。買樓收租的話,只要一日有租客,便可每月持續收取租金。

不論買樓收租,買股收息,只要租客存在,生意存在,現金流理論上都是永久的,而且收取的現金流還有機會跟通漲增加。持有的物業和股份可以自己身故後還可以留給後人繼續收租收息。

至於最近很流行討論的『年金』呢?先不要探討它的回報或回本期,不如先了解它的本質:『左袋交右袋』!

從前的粵語殘片經常有主角說中了『馬票』,中獎的錢放在銀行以後便可以一世唔洗做,要用錢的時候去銀行拿就可以了。先不計通脹,萬一自己長命百歲的話,這筆『馬票』橫財也有會有用盡的一天。有何方法解決自己長命百歲的問題?答案就是把錢交給跟保險公司買『終身年金』了。錢放在保險公司,保險公司便會持續發放年金給你,保證你百年歸老前都不會把『中馬票』的錢用盡。

那麼保險公司怎樣透過『年金』產品賺錢?答案很簡單,第一,短命的客人會津貼長命的客人;第二,保險公司不會單純將錢存在銀行等分發,而是會投資在股票及債券生息。

簡單來說,買樓買股就是買了一隻持續生金蛋的金雞,自己百年歸老後還有機會惠及子孫;相反,年金只是左袋交右袋,百年歸老後,有派剩的錢才會給你的後人。

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執筆之日香港整體樓價依然居高不下,但是將來供應大增,美國加息及香港經濟轉差均有機會導致樓價下跌,故此我建議自住物業業主先加按套現,好處多多:

1. Cash is king. 加按後現金在手,日後股樓出現入市機會,現金便是你最有用的彈藥了。

2. 現在各銀行都是推出Mortgage Link的按揭掛鉤戶口計劃,存入之現金可以享有與按揭利率相同的存款利率,變相是業主不需為未有用途的現金支付利息。

3. 萬一將來物業價格下跌變成負資產,以過去經驗,客人乖乖供款,沒有什麼不良消息傳出的話,銀行一般不會要客人難做,更何況之前套現一大筆現金,沒有工作也可以利用這筆資金供款一段日子,所以我說現在加按套現可以說是進可攻,退可守,「無得輸」的精明做法。


黎家良

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@ Desmond Lai